Переосмысление ситуации на рынке квартир: пора отказаться от доллара США не только в объявлениях на интернет-площадках?

Последние 4 года вторичный рынок жилья г. Бреста показывает уверенный рост цен. Как видно из графика ранее своего максимума цена 1м² достигала в далеком декабре 2014 года (1044 USD). И при текущем подъеме все ждали повторения данного значения, что произошло в ноябре 2025 года. После повторения исторического максимума одни аналитики и эксперты рынка недвижимости уверенно прогнозировали «провал», другие аккуратно высказывались о дальнейшем росте. Вторые оказались правы: за прошедшие полгода мы увидели прирост почти в 100 USD к цене 1м².

Эти изменения действительно сильно волнуют тех, кто планирует приобретение или продажу квартиры. В данной статье попробуем посмотреть на вторичный рынок квартир под другим углом.

Была осуществлена выборка сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке г. Бреста с января 2023 года по середину июня 2026 года (более 5,7 тысяч сделок) и проанализированы следующие параметры:

1. Цена 1м2 общей жилой площади квартир в г. Бресте, BYN;
2. Цена 1м2 общей жилой площади квартир в г. Бресте, USD;
3. Курс USD к BYN по данным Нацбанка Республики Беларусь (для удобства восприятия информации на графике примем эквивалент 1000 USD к BYN);
4. Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата по Брестской области, BYN;
5. Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата по Брестской области, USD.

Ключевые цифры, которые иллюстрирует график:

• курс USD (зависимость зеленого цвета) в период с января 2023 года по ноябрь 2024 года увеличивался (примерно с 2600 до 3600 BYN за 1000 USD), а затем белорусский рубль укреплялся, что к концу анализируемого периода привело к значению 2800 BYN за 1000 USD.
• за исключением небольшого падения в августе-сентябре 2023 года, заработные платы как в национальной валюте (зависимость фиолетового цвета), так и в долларовом эквиваленте (зависимость желтого цвета) показывали постоянный рост: в BYN — с 1680 на начало периода до 2640 на конец периода (пиковые значения декабря каждого года не учитывались); в USD — с 607 до 952.
• цена за 1м² в USD (зависимость синего цвета) показывала уверенный рост с 770 на начало периода до 1140 в мае 2026 года.
• цена за 1м² в BYN (зависимость красного цвета) увеличивалась с начала периода до января 2025 года с 2080 до 3260, а затем цена с переменными падениями (до 2970) и подъемами (до 3190) установилась на конец периода в размере 3120.

Как видим, графики курса и цены 1 м² в BYN до ноября 2024 года достаточно близки по общей тенденции, что подтверждает историческую привязку рынка к валюте.

Примечание: исторически сложилось так, что цены на квартиры в Беларуси привязаны к доллару США. Углубляться в первопричины этого не будем, но последние 30 лет все участники рынка недвижимости используют валютный эквивалент.

А вот ноябрь 2024 года – февраль 2025 года стали переломным моментом на рынке, что привело сначала к фиксации цены, а к концу 2025 года к какой-то новой, ранее никогда не наблюдавшейся зависимости: курс USD падает, а цены в BYN растут.

В то же время нельзя говорить о том, что в рассматриваемый промежуток времени появились какие-то новые программы кредитования со значительно лучшими условиями. Происходило снижение ставки в первые месяцы 2023 года, что могла дать толчок к развитию рынка, но в дальнейшем наблюдались только небольшие колебания по кредитным ставкам за счет изменений ставки рефинансирования.

На первичном рынке квартир тоже всё неплохо: на протяжении рассматриваемого периода строится много нового жилья, цены на которое не падают.

Что же это тогда может значить на практике?

Вероятнее всего, внутренние факторы в стране стали лидирующими: темпы роста доходов населения, государственная поддержка при приобретении для нуждающихся, открытая ипотека, ограниченное предложение жилья сильнее влияют на ценники, чем колебания курса USD. Конечно, это не означает полное «отвязывание» рынка недвижимости от валюты: по-прежнему на рынке есть некоторый сегмент иностранных покупателей, по-прежнему при ремонте квартир используются в той или иной мере импортные строительные материалы, инструменты и техника, логистика по которым в силу санкций не становится дешевле, что в итоге влияет на стоимость квартир с современным ремонтом.

Возможно, курс на дедолларизацию экономики Беларуси, активно взятый в 2015 году и зарегламентированный в итоге постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь 3 января 2020 г. № 1/1, «пришел» и на рынок недвижимости. Поэтому на те же рекомендации МАРТ в отношении обязательности отражения на сайтах недвижимости цен в белорусских рублях участникам рынка надо реагировать спокойно.

Надо понаблюдать еще за развитием событий, но, возможно, пора уже переключиться на восприятие рынка недвижимости в той валюте, в которой он и должен существовать в суверенном государстве.